Khách hàng mua đất không chỉ quan tâm tới giá bán mà còn chú trọng giấy tờ đất. Khi mua đất chưa có sổ đỏ thì giá thường rẻ hơn thế nhưng lại có nhiều rủi ro. Vậy cần lưu ý gì khi mua và mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có lưu ý gì đặc biệt?
Những rủi ro khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Điều kiện để mảnh đất được phép mua bán
Theo Luật đất đai 2013, chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thỏa các điều kiện bên dưới:
- Có Sổ đỏ (trừ trường hợp người sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài & trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp).
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên.
- Đất không bị tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn.
Xem thêm:
- Dự án Bình Chánh New Center
- Căn hộ Bcons Garden chỉ 1 tỷ
- Những cơn sốt đất trong năm 2019
- Các loại phí sang tên sổ đỏ
Những rủi ro khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ
Theo các điều kiện để mua bán đất như trên, đất chưa có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện tham gia giao dịch. Dù là mua bán, hay tặng cho, thừa kế hay thế chấp.
Người mua còn có thể gặp nhiều thiệt thòi khi đất thuộc quy hoạch bị thu hồi. Việc đền bù, bồi thường có thể không được đảm bảo.
Ngoài ra, giao dịch mua bán nhà đất hiện nay bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Mà hồ sơ để công chứng không thể thiếu sổ đỏ. Vì vậy, trường hợp này chỉ có thể sử dụng hợp đồng viết tay. Xét về giá trị pháp luật thì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ viết tay có thể xem như không có hiệu lực.
Khi nào vẫn có thể mua nhà đất chưa có sổ đỏ
Nhà đất chưa có sổ đỏ thường rơi vào hai trường hợp:
- Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Nếu người mua vẫn nhất quyết ký kết hợp đồng mua bán thì sẽ không được pháp luật bảo vệ vì không thể công chứng được hợp đồng.
- Đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp hoặc làm thủ tục cấp Sổ đỏ. Khách hàng mua đất trong trường hợp này nên chờ bên bán làm Sổ đỏ trước khi ký kết hợp đồng. Sau đó, việc công chứng hợp đồng mau bán nhà đất sẽ được tiến hành như bình thường.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là không hợp pháp. Vì vậy quy trình, thủ tục cũng sẽ không có khuôn mẫu nào hướng dẫn.
Trước khi quyết định mua nhà đất chưa có sổ đỏ, người mua nên yêu cầu người bán làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ trước. chỉ có cách này mới giúp cho thủ tục mua bán nhà đất tránh được các rủi ro. Người mua cũng tránh được những lời hứa hẹn của bên bán như trao tiền, đặt cọc trước sẽ được làm Sổ đỏ,…
Chỉ khi người bán chấp nhận thực hiện các thử tục xin Sổ đỏ trước người mua có thể an tâm rằng đây là thửa đất hợp pháp. Đến khi Sổ đỏ được cấp thì hai bên tiến hành giao dịch. Bắt đầu từ việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kế đến là thực hiện ký kết, công chứng, hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế,…
Trên thực tế, vẫn có nhiều trường hợp người mua chấp nhận tiến hành ký kết mua bán khi chưa có Sổ đỏ. Vì lí do nào đó mà người mua chấp nhận nhận rủi ro về mình. Và người mua đồng ý cho người bán làm thủ tục cấp Sổ đỏ về sau. Khi đó, hai bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán nhà đất chưa qua công chứng vì chưa có Sổ đỏ.
Nội dung chính của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Nội dung cần có
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có Sổ đỏ cũng bao gồm các nội dung chính như sau:
- Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Bao gồm những thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…)
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
- Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.
- Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.
- Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
- Cam đoan về trách nhiệm của các bên.
Nội dung cần nhấn mạnh
Trong đó, đặc biệt nhấn mạnh các ý chính sau đây nhằm ràng buộc bên bán thực hiện làm Sổ đỏ sau khi chuyển nhượng:
- Bên bán có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp Sổ đỏ đúng với thửa đất và diện tích đất như thống nhất bán cho bên mua.
- Hai bên đồng ý tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có Sổ đỏ để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Sau khi ký kết hợp đồng này, bên bán tiến hành thủ tục xin cấp Sổ đỏ, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cũng như thủ tục sang tên Sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.
Mua nhà đất chưa có Sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro khi không thể tiến hành các thủ tục pháp lý. Bên mua cần kiên quyết nhận được cam đoan của bên bán về việc xin cấp Sổ đỏ sau khi ký kết hợp đồng mua bán. Vì mọi giao dịch nhà đất đều phải qua công chứng mới có giá trị trước pháp luật.
Trên đây chỉ là nội dung của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được viết tay. Dù đã có thêm các điều khoản bảo vệ bên mua nhưng vẫn không thể đảm bảo giao dịch an toàn 100%. Vì vậy, bên mua vẫn nên chờ đến khi thửa đất có sổ đỏ rồi ký kết hợp đồng mua bán công chứng. Chỉ khi đó cả hai bên mới được pháp luật bảo vệ nếu có tranh chấp xảy ra sau khi ký kết hợp đồng.
