Nhanh như một vết dầu loang, những cơn sốt đất từ đầu năm 2019 đến nay đã nhanh chóng “phủ sóng” cả nước. Tuy nhiên trong đó có không ít cơn sốt chỉ là sốt đất ảo. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản. Hãy cùng HBH nhìn lại và tìm hiểu nguyên nhân.
Điểm mặt những cơn sốt đất 2019
Ngay từ đầu năm 2019, những cơn sốt đã lan rộng khắp từ Bắc chí Nam. Mức độ càn quét của những cơn sốt này không hề nhỏ.
Xem thêm:
Khu vực miền Bắc
Tại khu vực phía Bắc, đầu năm 2019, thị trường bất động sản các tỉnh và thành phố như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên,…vô cùng sôi nổi. Hàng loạt các dự án mới được tung ra, hứa hẹn tính thanh khoản lên đến 70 – 80%.
Đến Quý II/2019, đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội cũng bùng lên cơn sốt mạnh mẽ trước thông tin sắp được lên quận. Điển hình là 4 huyện: Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì và Gia Lâm. Giá đất tăng lên 30 – 50% trong khoảng 2 năm trở lại.
Khu vực miền Trung
Trên đà lan tỏa, những cơn sốt cũng xuất hiện tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Trị, Bình Thuận…
Tại Đà Nẵng, sau Tết, giá đất một số khu vực tăng 30 – 50%. Phải đến tháng 5/2019, giá đất ven biển đường Võ Nguyên Giáp (quận Sơn Trà và quận Ngũ Hành Sơn) mới có dấu hiệu chững lại sau khi đạt kỷ lục 300 triệu đồng/m2.
Ở thị trường Huế và Đông Hà (Quảng Trị) cũng vô cùng sôi nổi. Giá đất 2 năm trước ở khu vực này vào khoảng 500 – 600 triệu đồng/nền. Tuy nhiên, từ tháng 4/2019 đến nay, giá đất tại đây đã lên đến 800 – 900 triệu đồng/nền.
Dù thế, đa số cơn sốt ở khu vực miền Trung là sốt đất ảo. Nguyên nhân là do cò đất tung tin, thổi giá bằng cách rỉ tai về việc sắp xây dựng khu thương mại tầm cỡ. Sự thật đây chỉ là tin đồn, chưa thể xác thực.
Khu vực phía Nam
Theo hành trình của những cơn sốt đất ghé lại các tỉnh phía Nam. Tại đây, khi quỹ đất TP.HCM ngày càng hạn hẹp đã khiến các ông lớn nhắm đến thị trường mới “màu mỡ” là các tỉnh lân cận Hồ Chí Minh.
Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu,…là các khu vực được để mắt đến và tạo nên cơn sốt đất. Nhiều dự án mới tại Bình Dương cũng được giới đầu tư quan tâm và hạn chế được rủi ro trong cơn sốt như City Land, Golden Garden City,…Tại đây quỹ đất rộng, đất còn rẻ, giao thông kết nối ngày càng thuận tiện,…thúc đẩy các nhà đầu tư vào khu vực này.
Đặc khu hành chính – kinh tế
Riêng tại 3 tỉnh dự kiến trở thành khu hành chính – kinh tế mới: Phú Quốc – Vân Đồn – Bắc Vân Phong, thị trường cực “nóng”.
Lấy Vân Đồn làm một ví dụ. Sau hàng loạt công trình hạ tầng quy mô của Quảng Ninh như sân bay Vân Đồn, cao tốc Móng Cái – Nội Bài, cầu Bạch Đằng…được đưa vào vận hành khai thác, giá đất tăng trưởng với tốc độ khá bình ổn hơn so với thời kỳ 2018.
Cụ thể, tháng 2/2019, giá đất dọc trục đường 334 được giao dịch ở mức 22 – 26 triệu đồng/m2. Một số lô đất thổ cư tại khu vực trung tâm lên đến 50 – 60 triệu đồng/m2. Khu Thống Nhất giá đất giao dịch ở mức từ 25 – 45 triệu đồng/m2.
Sốt đất chưa chắc đã tốt cho nhà đầu tư
Nhiều nhà đầu tư cho rằng trong cơn sốt đất có thể tranh thủ được lợi nhuận cao. Thế nhưng trên thực tế, sốt đất cũng dẫn đến nhiều hệ lụy.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng: hiện nay cơn sốt của các tỉnh hầu hết chỉ mang tính một chiều. Nguyên nhân là do các nhà đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng cho thị trường chứ thực tế không có nhiều giao dịch.
Theo quan điểm của ông trong bài phỏng vấn trên báo Vietnambiz, sốt đất bao giờ cũng gây nhiều hệ quả.
Sốt nóng khiến giá tăng, nếu không dừng lại được thì sẽ dẫn đến đổ vỡ thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản tại khu vực đó không có giao dịch, người mua đất lẫn nhà đầu tư đều bất lợi.
Người mua đất để sử dụng thì sẽ bị mất tiền mà không có đất. Các nhà đầu tư cũng sẽ không thoát được dòng vốn dẫn đến bị mắc cạn. Chưa kể đến nếu tiền mua đất là vốn vay của ngân hàng thì sẽ phải ôm một khoản nợ không hề nhỏ.
Sốt đất thật còn tiềm ẩn nhiều hệ quả như thế, thế thì sốt đất ảo còn nguy hiểm khó lường. Nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư rất dễ gặp thất bại.
Sốt đất ảo – nguyên nhân và giải pháp
Những cơn sốt đất ảo khiến giá đất tăng liên tục nhưng là giá ảo, làm phồng bong bóng bất động sản. Nếu vượt ngưỡng bong bóng có thể “vỡ” bất cứ lúc nào gây ảnh hưởng nghiêm trọng nền kinh tế.
Sốt đất ảo là gì?
Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật.
Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không nhằm mục đích để ở hay xây dựng kinh doanh. Giá đất trong các cơn sốt ảo thường được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn.
Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo. Giá đất tăng hầu như thiếu cơ sở thực tế, chủ yếu do kỳ vọng thái quá.
Các khu vực thường có sốt đất ảo
Hầu hết những cơn sốt đất ảo đều khởi phát và tập trung ở vùng ven. Các cơn sốt thường diễn ra cục bộ tại một số vị trí có thay đổi quy hoạch, biến chuyển hạ tầng. Chủ yếu là các nơi có các công trình cầu, đường, khu thương mại,…được xây dựng.
Các cơn sốt ảo thường tăng giá mạnh trên 100% trong 6 – 12 tháng. Việc tăng giá mạnh xuất phát từ vùng ven, sau đó lan rộng ra các vùng lân cận và lan xa hơn nhờ tin đồn.
Sở dĩ các cơn sốt đất ảo thường tập trung ở các vùng ven vì nơi đây quỹ đất còn nhiều, giá đất còn rẻ. Các nhà đầu cơ sẽ săn lùng và đầu cơ nhiều hơn vì tiết kiệm chi phí đầu vào và kỳ vọng vào sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Nguyên nhân hình thành sốt đất ảo
Điều kiện để hình thành cơn sốt đất ảo hầu như là do cú hích hạ tầng nhưng nguyên nhân chủ yếu là từ sự thổi phồng của cò đất.
Điều kiện hình thành
Sự thúc đẩy hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ là điều kiện hình thành sốt ảo.
Điển hình như sốt đất tại khu vực quanh dự án sân bay Phan Thiết. Giá đất Bình Thuận tăng “chóng mặt” khi thông tin quy hoạch được công bố. Hoặc cơn sốt đất tại khu vực quanh trung tâm HB, chợ Đà Lạt sau quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tại khu vực HB cũng là một ví dụ.
Sau khi thông tin quy hoạch được công bố, hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư cũng xuất hiện. Từ điều này hình thành nên tâm lý đám đông. Từ đó dẫn đến việc đầu cơ mua đất, cơn sốt đất ảo hút tiền chảy vào bất động sản.
Nguyên nhân chủ yếu
Trên thực tế, có không ít nguyên nhân gây nên tình trạng sốt đất và một trong những nguyên chủ yếu đó là do cò thổi giá.
Tại Đà Nẵng, một số khu vực xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ do cò đất tung tin đồn thành lập quận mới Hiếu Đức ở Hòa Vang.
Hoặc ở thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam, các ki-ốt bất động sản mọc lên như nấm, giới “cò” đất cũng hoạt động rầm rộ. Nhiều tin đồn thất thiệt được tung ra như một số đơn vị hành chính cấp xã của địa phương này sẽ sáp nhập vào TP Đà Nẵng. Điều này khiến UBND thị xã Điện Bàn phải vào cuộc để cảnh báo người dân.
Nổi bật là ở khu vực 4 huyện ngoại thành Hà Nội. Sau khi thị trường nhà đất Đông Anh giá đất được đẩy lên. Giới cò mồi đã nhanh chóng thổi giá 3 huyện còn lại. Giá biệt thự tại Hoài Đức tăng đến 30%. Tại Gia Lâm, mức giá tăng cũng tương tự. Thế nhưng nhiều chủ đất thừa nhận, mức rao bán tăng mạnh, trong khi người mua thực sự lại vắng bóng.
Giải pháp hạn chế rủi ro trong cơn sốt đất ảo
Hiện tượng sốt đất thật sự khó kiểm soát và nhận biết đâu là thật đâu là ảo. Theo các chuyên gia, để hạn chế rủi ro khi giao dịch trong cơn sốt, bạn nên cân nhắc nhiều yếu tố trước khi quyết định.
Bạn phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến trong từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch.
Cụ thể, bạn nên thực hiện so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác. Điều này giúp bạn tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác.
Giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt đất ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.
