Khi thực hiện các thủ tục mua bán đất luôn có nhiều rủi ro khó tránh khỏi. Vì vậy có 4 điều quan trọng bạn cần lưu ý khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật pháp quy định về quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 thì đất đai được xem là thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chính là đại diện chủ sở hữu đất đai cũng như thống nhất quản lý. Chúng ta chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo đúng quy định.
Vì thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sẽ được ký kết khi giao dịch. Khác với việc ký kết hợp đồng mua bán đất như khi bạn mua bán nhà ở.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên với nhau. Bên chuyển nhượng sẽ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả một số tiền cho bên chuyển nhượng.
Hợp đồng này hợp pháp khi được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết tại đâu?
Hợp đồng này cần được ký kết tại văn phòng công chứng (điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của phòng công chứng mới đảm bảo giá trị pháp lý. Nhờ vậy hợp đồng này mới có giá trị khi tiến hành thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
4 lưu ý quan trọng khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giấy tờ pháp lý
Là các loại giấy tờ như sổ đỏ, bản đồ địa chính,… cần được kiểm tra kĩ càng để tránh gặp phải giấy tờ giả.
Trên giấy tờ phải thể hiện quyền hạn của người thực hiện giao dịch chuyển nhượng với bạn. Ngoài ra thông tin về thửa đất trên giấy tờ cũng phải khớp với thực tế.
Việc kiểm tra thông tin giấy tờ sẽ tránh cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vi phạm pháp luật.
Thông tin các bên ký kết hợp đồng
Các bên cần cung cấp được các giấy tờ như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, đăng ký kết hôn,… Thông tin trên các giấy tờ này cần chính xác. Có vậy thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới đúng quy định pháp luật.
Tính ổn định của thửa đất
Đây là bước mà bạn cần kiểm tra xem thửa đất bạn nhận chuyển nhượng có đang bị tranh chấp hay không. Tranh chấp này có thể xảy ra giữa các cá nhân hoặc với cả các tổ chức khác. Bạn có thể liên hệ với UBND xã, cũng như những người xung quanh nơi đây để xác minh yếu tố này.
Quyền sở hữu đất
Quyền sở hữu ở đây chính là xác minh xem thửa đất này là tài sản riêng hay tài sản chung. Nếu là tài sản chung của hai người trở lên thì khi ký kết hợp đồng cần có mặt của tất cả những người đồng sở hữu. Ai vắng mặt bắt buộc phải có giấy ủy quyền được công chứng. Nếu không, những tranh chấp về sau có thể khiến hợp đồng chuyển nhượng này bị vô hiệu.
Ngoài 4 lưu ý trên, thông tin các bên thứ ba cũng cần phải xác thực như thửa đất có liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, đặt cọc,… hay không. Có các vấn đề gì với các bên cung cấp điện, nước hay không.
Khi chuyển nhượng, các bên cũng cần phải hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính. Cụ thể là nộp lệ phí trước bạ, các loại thuế thì sau đó mới nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có đầy đủ các nội dung sau:
- Thông tin của các bên: họ tên, CMND, nơi cấp, ngày cấp, địa chỉ thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đất đủ diện tích, đúng loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng,… Bên nhận chuyển nhượng phải trả đủ tiền, đúng thời hạn và phương thức và thực hiện các nghĩa vụ khác theo pháp luật về đất đai,…
- Giá chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên.
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất như hiện có cầm cố, thế chấp. Nếu có thì trách nhiệm các bên ra sao.
Các trường hợp vi phạm hợp đồng và trách nhiệm các bên ra sao (phạt do chậm thanh toán, chậm bàn giao đất,…)
Đặt cọc và thanh toán khi ký kết hợp đồng
Thông thường, bên bán đất có thể nhận cọc từ nhiều người đến xem mua. Vì vậy, để đảm bảo an toàn thì người mua nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán. Và mặc dù pháp luật không bắt buộc thì cũng nên công chứng hợp đồng đặt cọc này. Nếu có bất kì tranh chấp nào phát sinh thì hợp đồng đặt cọc cũng đủ cơ sở yêu cầu Tòa án giải quyết.
Khi thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua cũng cần phải lưu ý những điểm sau:
- Nên thực hiện thanh toán tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.
- Đừng thanh toán bằng ngoại tệ, có thể khiến cho giao dịch này bị vô hiệu.
- Khi hợp đồng được ký kết và công chứng, cần liên hệ nộp thuế để tránh phát sinh phí phạt nộp chậm.
- Đến lúc này, bạn đã có thể chuẩn bị hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Khi nhận được giấy này, bạn cần kiểm tra lại thông tin trên giấy chứng nhận và yêu cầu đính chính nếu có sai sót.
Tuy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, nhưng không ít tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này. Nếu lường trước được những rủi ro có thể xảy ra, các bên giao dịch sẽ đảm bảo được an toàn cho mình. Những lưu ý trên đây đã có thể giúp bạn và gia đình thực hiện giao dịch lớn này được suôn sẻ và an tâm về sau.
Ngày 26/9, tôi được Cty đưa cùng rất nhiều người đến tham quan địa điểm Dự án Khu dân cư xã Hưng Lộc, Thống nhất Đồng nai. Đây mới là khoảng đất trống chưa thực hiện cơ sở hạ tầng. Sau đó được xem qua bản vẽ của dự án. Tôi đồng ý mua đâu tư 01 lô và nộp tiền cọc. Sau đó là được tư vấn về lô đất, mức chiết khấu, tham gia quay thưởng. Tôi cũng trúng thưởng 01 cây vàng SJC. Moi khoản triết khấu, hỗ trợ và hiện vật (quy ra tiền) đều được tư vấn là không được nhận mà dùng để trừ vào thanh toán Đợt 1,( 40% giá trị Hợp đồng)
Tuy chưa ký kết hợp đồng, nhưng ngay chiều 26/9, tôi rút tiền Ngân hàng nộp đủ 40% giá trị hợp đồng cho Cty và họ đưa ra bản HĐ nguyên tắc vừa đánh máy mời tôi ký trước. Tôi thấy phần thanh toán ghi rõ Đợt 1, bên B ( là tôi) đã nộp đủ 40%. Sau đó họ nói chú về, hẹn vài ngày chờ Giám đốc ký duyệt, cháu sẽ đưa cho chú tại nhà. Qua một đêm suy nghĩ, mình đã lớn tuổi, bệnh tật nhiều. Số tiền còn lại phải đóng tiếp là rất lớn. Mình đã nghỉ hưu, không làm gì ra tiền và nhiều lý do khác… nên muốn không tiếp tục thực hiện hợp đồng
Tôi có điện thoại cho người tự vấn của CTY nói rõ ý định là không muốn thực hiện hợp đồng mà muốn thanh lý sớm, để lấy lại số tiền đã nộp Đợt 1.Tuy nhiên cậu tư vấn đó nói không được, vì hợp đồng đã ký . Nếu không sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng rất nặng. Vậy tôi muốn hỏi: Thẹo luật định nào và mức phạt là bao nhiêu % giá trị hợp đồng. Xin cám ơn.
Cảm ơn câu hỏi của chú,
Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, trường hợp đã đặt cọc nhưng không thực hiện mua bán vẫn sẽ bị phạt. Mức phạt cọc được quy định cụ thể như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.