Định giá nhà đất không chỉ giúp cho bạn biết chính xác giá cả, đưa ra mức giá hợp lý mà còn mang đến cho bạn nhiều cơ hội trong các giao dịch nhà đất. Muốn định giá nhà đất chính xác bạn cần phải nắm rõ các phương pháp định giá. Vậy có những phương pháp định giá nhà đất nào cho nhà đầu tư?
Hiểu thế nào về định giá nhà đất
Định giá nhà đất chính là việc ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất. Giá trị này được tính tại thời điểm thẩm định, trong những điều kiện được xác định sẵn.
Giá nhà đất cũng phụ thuộc nhiều vào cung – cầu thị trường. Tuy nhiên các yếu tố thị trường như đầu cơ, độc quyền, cạnh tranh cũng như can thiệp từ Nhà nước cũng ảnh hưởng đến mức giá nhà đất.
Các loại hình định giá nhà đất
Hiện nay, có hai loại hình định giá nhà đất. Đó là định giá đất theo quy định Nhà nước và định giá đất theo thị trường. Ở phạm vi bài viết này chỉ nhắc đến loại hình định giá theo thị trường là loại hình mang đến nhiều lợi ích cho nhà đầu tư.
Định giá đất theo thị trường thường mức giá sẽ do chủ ở hữu nhà đất đưa ra. Nếu có khách hàng chấp nhận mức giá này thì hai bên tiến hành mua bán.Ngược lại nếu mức giá không phù hợp thì chủ sở hữu sẽ xem lại. Theo đó, định giá nhà đất theo thị trường sẽ giúp hai bên nhận định được mức giá mà cả hai bên cùng có lợi khi mua bán.
Các phương pháp thẩm định nhà đất theo thị trường
Để đảm bảo cho các giao dịch có mức giá phù hợp, bạn cần biết đến những cách thẩm định giá nhà đất dưới đây.
Định giá qua vị trí – bất động sản tương đồng
Qua cách khảo sát thông tin các bất động sản tương đồng, nhà đầu tư sẽ nhận ra được mức giá có phù hợp hay không. Vậy như thế nào là bất động sản tương đồng qua vị trí? Bạn có thể xem xét các yếu tố sau:
- Vị trí hành chính thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh/thành nào?
- Vị trí tiếp giáp với mặt đường, hẻm, rộng hay nhỏ,…
- Tiện ích tiếp giáp có nhiều tiện ích và tiềm năng phát triển hay không?
Sau khi xác định được các bất động sản tương đồng, bạn sẽ thu thập thông tin về giá cả để so sánh. Lúc này, bạn nên chú ý thêm về pháp lý, so sánh môi trường xung quanh, hay điều kiện giao dịch có gì khác nhau.
Định giá nhà đất nhờ ngân hàng
Đây được xem là phương pháp định giá vô cùng hiệu quả. Do các ngân hàng có cả đội ngũ thẩm định bất động sản chuyên nghiệp. Các quy trình, quy định trong thẩm định ngân hàng cũng rất chặt chẽ. Nhân viên ngân hàng sẽ tìm kiếm thông tin, kiểm tra bất động sản, so sánh và phân tích,…cực kì hiệu quả.
Giá nhà đất mà ngân hàng đưa ra thường chính xác vì đã tính toán hết mọi rủi ro. Vì vậy, nếu chủ sở hữu nhờ ngân hàng tư vấn cho vay khi giao dịch mua bán thì sẽ tạo được niềm tin lớn với người mua.
Định giá theo chất lượng đất
Nhà đất có thể là nhà gắn liền với đất, nhưng cũng có thể chỉ là quyền sử dụng đất. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu cả chất lượng của nhà và đất tại vị trí cần mua.
Chất lượng đất thường dựa vào nền đất có địa chất tốt hay yếu. Về nhà thì căn cứ vào tuổi thọ sử dụng, đã có sửa chữa gì chưa? Từ đó cho ra được cách tính khấu hao tài sản, xác định được giá trị nhà đất.
Định giá căn cứ theo bảng giá đất
Tùy theo tỉnh, thành mà bảng giá đất sẽ khác nhau. Bạn có thể tìm kiếm bảng giá đất này trên các website uy tín về bất động sản.
Các chuyên gia khuyên rằng nên lấy giá trên bảng giá đất này nhân thêm 3,8 cho đến 4,5 lần. Tỉ lệ này được xem như sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường mà các chuyên gia ước tính.
Dùng dịch vụ định giá nhà đất
Các công ty thẩm định giá nhà đất sẽ có đầy đủ các công cụ, phương pháp chuyên nghiệp trong lĩnh vực này. Khi sử dụng dịch vụ, nhà đầu tư chỉ cần trả phí để nhận được mức giá chính xác nhất.
Tuy nhiên, những môi giới tại địa phương bạn đang cần mua nhà đất lại chính là chuyên gia ngầm trong việc định giá. Họ chính là thổ địa vì rất am hiểu về biến động giá cả của địa phương đó. Thông tin từ họ rất dồi dào, vì vậy dịch vụ thẩm định từ những người môi giới cũng rất chuẩn xác.
Tổng hợp thông tin và tự nhận định mức giá phù hợp
Với những thông tin hữu ích đã thu thập được, bạn cần xem xét để tìm ra mức giá phù hợp nhất. Nếu mức giá cuối cùng vẫn khiến bạn phân vân thì hãy nhờ đến các công ty thẩm định hay người môi giới. Bởi nếu thẩm định giá sai sẽ khiến bạn thất bại trầm trọng khi đầu tư.
Vì giá trị của nhà đất được xác định dựa trên nhiều yếu tố. Nên chủ đầu tư nên áp dụng nhiều nhất có thể các phương pháp định giá trên đây. Hoặc tìm đến các công ty thẩm định giá uy tín. Chỉ như vậy mới có thể đảm bảo thành công cho giao dịch đầu tư bất động sản.
