Sổ đỏ là danh từ đã quá quen thuộc mà bất kỳ ai trong chúng ta đều đã ít nhất một lần nghe qua nhưng không phải ai cũng hiểu hết về giá trị của quyển sổ này. Rất nhiều người còn nhầm lẫn giữa sổ đỏ và sổ hồng. Nhiều thương vụ mua bán bất động sản đã khiến người mua dở khóc dở cười khi bị giao cho sổ đỏ giả. Chính vì thế, việc hiểu rõ về sổ đỏ cũng như các vấn đề liên quan đến sổ đỏ là một điều vô cùng cần thiết, dù bạn đã hay chưa có sổ đỏ trong tay.
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ vốn là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị, được quy định tại Nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.
Các loại đất được cấp sổ đỏ bao gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn.
Thông thường, sổ đỏ sẽ được cấp cho hộ gia đình, nên khi có bất kỳ hành vi chuyển nhượng hoặc thực hiện giao dịch nhân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình.
Sở dĩ được gọi là sổ đỏ vì hình thức bên ngoài sổ có màu đỏ đậm, do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng đất.
Sổ đỏ và sổ hồng có khác nhau không?
Ngoài sổ đỏ, khi tìm hiểu hoặc giao dịch về nhà đất, bạn còn nghe đến danh từ “sổ hồng”. Đối với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, hay những người đã sở hữu nhà, đất thì việc phân biệt 2 loại sổ này không còn quá khó. Tuy nhiên đối với những ai mới mua bán nhà đất, người mới sở hữu tài sản đất đai lần đầu, thì vẫn luôn nhầm lẫn 2 loại sổ này là một.
Thật ra sổ đỏ và sổ hồng là 2 loại sổ hoàn toàn riêng biệt. Thế nhưng nhiều người khi cầm trên tay, nếu chưa hiểu rõ nội dung bên trong vẫn sẽ băn khoăn không biết đây là sổ hồng hay sổ đỏ.
Sổ hồng là gì?
Sổ hồng được định nghĩa là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại khu vực đô thị.
Trên sổ hồng sẽ có các thông tin về quyền sử dụng đất (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung và riêng…).
Bìa sổ màu hồng nhạt nên người dân thường gọi là sổ hồng, do UBND tỉnh cấp. Về sau, để đẩy nhanh tiến độ, UBND tỉnh được phép ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng.
Khi chuyển nhượng sổ hồng, chỉ cần có chữ ký của người đứng tên trên Giấy chứng nhận là được.
Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ
Sau khi đã biết được khái niệm về sổ đỏ và sổ hồng, bạn có thể dựa vào 4 yếu tố sau để phân biệt 2 loại sổ này:
Mục đích cấp
- Sổ đỏ cấp để chứng nhận quyền sở hữu đất, tại khu vực ngoài đô thị.
- Sổ hồng cấp để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất, tại khu vực trong đô thị.
Cơ quan có thẩm quyền cấp
- Sổ đỏ do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp.
- Sổ hồng do UBND tỉnh cấp. Trường hợp UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cần phải có ủy quyền của UBND tỉnh
Đặc điểm nhận dạng
- Sổ đỏ: bìa ngoài có màu đỏ, trang đầu tiên có dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
- Sổ hồng: sổ có bìa màu hồng, trang đầu có dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Chữ ký khi chuyển nhượng
- Sổ đỏ: cần có chữ ký của tất cả các thành viên đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình.
- Sổ hồng: chỉ cần có chữ ký của người đứng tên trên sổ là được.
Cảnh báo thực trạng sổ hồng, sổ đỏ giả ở Việt Nam
Ngày nay, lợi dụng điểm yếu của những người vẫn còn mơ hồ về sổ đỏ và kỹ thuật tinh vi của ngành in ấn, nhiều dịch vụ làm sổ đỏ giả ra đời khiến nhiều người phải “tiền mất tật mang” trước mánh khóe chiêu trò của những tên lừa đảo: dùng sổ đỏ giả thay sổ đỏ thật.
Dùng sổ hồng giả tráo sổ hồng thật
Trường hợp của ông Nguyễn Phước Bảo Khoa, ngụ Quận 2, TP.HCM, đăng trên báo Vietnamnet là một ví dụ.
Cụ thể, từ tháng 3/2019, ông Khoa có đăng báo rao bán căn nhà mình tại đường Lạc Long Quân, phường 5, quận 11. Ngoài hình căn nhà thì sổ hồng của ông cũng được post lên mạng. Sau đó, có 2 người phụ nữ tới nhà để hỏi mua nhưng gặp mẹ ông. Hai người đòi xem giấy tờ nhà và xem xét căn nhà. Sau khi đã soi rất kỹ sổ hồng, hai người thống nhất mua căn nhà với giá 13 tỉ đồng. Họ đặt cọc trước 40 triệu và hẹn ngày ra công chứng chuyển nốt tiền rồi giao sổ.
Tới ngày hẹn, ông Khoa không thấy ai đến cả, gọi điện lại không liên lạc được. Chờ mãi không thấy, sinh nghi, ông Khoa vội đem giấy tờ lên Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận 11 xác minh và té ngửa khi cán bộ thông tin là sổ giả.
Kết quả giám định của Phòng kỹ thuật hình sự Công an TPHCM kết luận, chữ ký, con dấu trên giấy tờ đều làm giả bằng phương pháp in phun màu, không phải do cùng một người ký.
Cầm tiền thật, đưa sổ đỏ giả
Trường hợp của bà Kim Phụng, quận Thủ Đức, TP.HCM đăng trên báo Thanh Niên tháng 7/2019 còn oái ăm hơn.
Đang có nhu cầu mua đất, từ một người dắt mối, bà gặp và mua của ông Nguyễn Văn Công (sinh năm 1987, ngụ đường Nguyễn Công Trứ, P.2, TP.Bảo Lộc) một lô đất rộng 5.700 m2 tại TP.Bảo Lộc giá 30 tỷ đồng với điều kiện phải chuyển 5.000 m2 sang đất ở có thể xây dựng. Sau khi đã thanh toán cho ông Công 26 tỷ đồng, bà cùng ông Công đến UBND Đà Lạt chuyển nhượng sang tên thì phát hiện ra sổ giả.
Mới đây Đội cảnh sát điều tra tội phạm kinh tế, Công an TP. Đà Lạt, đã ra quyết định bắt tạm giữ Nguyễn Văn Công để điều tra tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Tại cơ quan điều tra, Nguyễn Văn Công khai nhận có liên hệ ông Đ.H.A để mua lô đất trên nhưng chưa hoàn tất thủ tục. Có sổ đỏ photo trong tay, Công đã thuê người làm giả sổ mang tên mình, rồi bán lại cho bà Phụng. Không may, dù thủ thuật làm sổ rất tinh vi nhưng đã bị cơ quan công chứng phát hiện.
Trước thực trạng sổ giả tràn lan, bạn cần hết sức thận trọng khi có các giao dịch mua bán nhà đất. Đặc biệt, để tránh bị mất tiền, mất sổ mà không biết kêu ai, bạn nên xem xét thật kĩ để phân biệt sổ thật, sổ giả sau khi cầm từ ai đó.
Cách nhận biết sổ đỏ giả và sổ đỏ thật
Theo chia sẻ của các giám định viên – Phòng Kỹ thuật hình sự, bạn có thể dựa vào những cách dưới đây để nhận biết sổ đỏ thật và giả để tránh bị lừa khi giao dịch.
Kiểm tra bằng đèn pin
Một trong những mẹo nhận biết sổ đỏ thật và giả đó là kiểm tra bằng đèn pin. Cụ thể, bạn sẽ chiếu đèn pin một góc 10 – 20 độ vào mặt giấy, ngay đúng vị trí có hình con dấu. Vị trí này tại góc dưới bên phải của mặt trước, phần dấu nổi. Ở vị trí này sẽ có mã số hiệu đã được đóng hoặc in vào giữa dấu nổi. Nếu là sổ đỏ thật, mã số hiệu sẽ đóng trùng khớp với hình dấu nổi.
Kiểm tra sổ bằng kính lúp
Vì sổ thật được in bằng phương pháp in offset nên màu sắc thường sắc nét, màu mực rất đều màu. Ở sổ giả, các chi tiết này sẽ không sắc nét. Do đó nếu soi kỹ bạn có thể phát hiện ra nét mực có màu khác nhau.
Chú ý các điểm bị tẩy xóa cơ học
Theo các chuyên viên giám định, một số vị trí trên sổ đỏ thường rất dễ bị tẩy xóa như: số sổ, loại đất, thời hạn, diện tích, hình thức sử dụng. Bạn nên chú ý kĩ những điểm này khi xem sổ.
Đặc biệt, đối với các sổ có trang bổ sung cần kiểm tra phương pháp in của phôi trang bổ sung, dấu giáp lai của trang phụ lục, các vị trí của trang bổ sung có bị tẩy xóa hay không.
Đối với sổ đã thế chấp nhiều lần cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của Văn phòng đăng ký nhà đất.
Kiểm tra tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
Khi đã dùng hết các thủ thuật phát hiện sổ giả theo cách thủ công mà vẫn chưa an tâm, Bạn có thể mang sổ đến văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện để kiểm tra. Tại đây, các chuyên viên thẩm định sẽ kiểm tra cho bạn và thông báo khi phát hiện sổ giả.
Sổ đỏ tuy nhỏ nhưng giá trị lại vô cùng lớn, quyển sổ xác nhận quyền sở hữu tài sản đất đai của bạn. Mất sổ là xem như mất đất. Chính vì thế bạn đừng vội chủ quan bỏ qua việc tìm hiểu về loại sổ này trước khi giao dịch mua bán bất động sản. Ngay cả khi bạn chưa có sổ, chưa có tài sản đất đai, những thông tin về sổ đỏ cũng không hề thừa để bạn có thể cảnh giác người thân, bạn bè trong trường hợp nghi ngờ sổ giả.
