Vay thế chấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không còn là hình thức xa lạ với nhiều người khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Nhiều người cứ mặc nhiên rằng chỉ cần có sổ đỏ là có thể thế chấp để vay vốn. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật vẫn có những trường hợp không được thế chấp bằng sổ đỏ. Đó là những trường hợp nào, cùng HBH tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây nhé.
Xem thêm:
- Cách mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hợp pháp, an toàn
-
Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay được pháp luật công nhận khi nào?
Vay thế chấp sổ đỏ là gì?
Theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 137 Bộ Luật Dân sự 2015 thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Như vậy, vay thế chấp sổ đỏ là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên thế chấp.
Điều kiện vay thế chấp sổ đỏ
Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định như sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai, cụ thể:
- Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
(2) Đất không có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc vay thế chấp sổ đỏ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các trường hợp không được vay thế chấp sổ đỏ
Thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những quyền quan trọng cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên có nhiều trường hợp pháp luật quy định không được vay thế chấp sổ đỏ. Cụ thể như sau:
Không đáp ứng điều kiện chung để vay thế chấp
Người sử dụng đất không được thế chấp sổ đỏ nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Nếu muốn vay thế chấp sổ đỏ thì phải đồng thời đáp ứng đủ cả 4 điều kiện ở trên. Chỉ cần thiếu 01 trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được thế chấp sổ đỏ.
Thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu
Sổ đỏ đồng sở hữu là sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất. Khi thế chấp trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp. Nếu người địa diện không có văn bản ủy quyền của người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất. Cụ thể được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, như sau:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất được phân chia theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không được phân chia theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp
-
Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất
Theo điểm b khoản 1 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thảo thuận cử ra như sau:
Bảo quản di sản; không được bán; trao đổi; tặng cho; cầm cố; thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”
Do vậy, nếu di sản là quyền sử dụng đất đang được quản lý bởi người quản lý di sản thì người quản lý di sản đó không được thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Tuy nhiên, trong trường hợp hết thời hạn quản lý di sản nhưng không có người thực hiện khai nhận di sản thì Tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. Khi đó, người quản lý di sản có thể thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).
-
Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.
Trong đó, theo khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm việc thế chấp tài sản.
Do đó, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thuộc loại đất không được phép thế chấp để vay vốn
-
Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
Theo quy định tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do đó, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất thuộc đối tượng không được thế chấp quyền sử dụng đất cho dù họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện về vay thế chấp sổ đỏ.
-
Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng
Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai 2013: tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:
– Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại càng hàng không, sân bay;
– Đất xây dựng thuộc các hạng mục kết cấu hạ tầng càng hàng không, sân bay;
– Đất xây dựng cơ sở; công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;
– Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.
Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp sổ đỏ.
-
Đất được nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm
Tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
– Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
– Góp vốn bằng tài sản thuộc sỡ hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vồn bằng tài sản của Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Do đó, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này. Và không có tài sản gì gắn liền với đất nên cũng không thể mang tài sản này thế chấp được.
Người chưa đủ 18 tuổi; mất năng lực; hạn chế năng lực hành vi dân sự
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành, người chưa đủ 18 tuổi người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật gọi là năng lực pháp luật) nhưng không được tự mình thực hiện hoặc tự thực hiện việc thế chấp mà phải thông qua người đại diện. Trong đó, người đại diện theo pháp luật gồm:
- Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
- Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được tòa án chỉ định.
- Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người địa diện đối với con chưa thành niên hoặc người giám hộ đối với người được giám hộ.
- Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Trên đây là 5 trường hợp không được vay thế chấp sổ đỏ khi vay ngân hàng, khi cần bạn có thể đối chiếu trường hợp của mình với những quy định nêu trên, nếu sổ đỏ của bạn không thuộc 5 trường hợp trên thì thế chấp bình thường.
Mẫu hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ mới nhất 2023
Hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ là một loại hợp đồng dân sự, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thế chấp này phải tuân theo các điều kiện, tuân theo nội dung và hình thức được quy định ở Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Dưới đây là mẫu hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ đầy đủ, hợp pháp được cập nhật mới nhất hiện nay.
Tải mẫu hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ đầy đủ tại đây
Trên đây là những thông tin về vay thế chấp sổ đỏ và trường hợp không thể vay thế chấp bằng sổ đỏ, hy vọng sẽ hữu ích với bạn. Nếu còn bất kỳ thắc mắc về các vấn đề liên quan đến nhà đất, các loại hợp đồng bất động sản, hãy liên hệ ngay hotline: 083 797 6989 để được tư vấn và hỗ trợ nhanh nhất nhé.
