Sau sự việc “dự án ma” Alibaba bị phanh phui, hàng loạt dự án đất nền “ma” dần được cơ quan điều tra và báo chí truyền thông tìm thấy. Sự thật đáng kinh ngạc là các “dự án ma” này tồn tại nhan nhản xung quanh chúng ta, chỉ là chúng ta không thể nhận ra. Làm thế nào để nhận biết đâu là dự án bất động sản “ma”? Cùng tìm hiểu ngay bên dưới.
Sự thật về “dự án ma”
Dự án ma là gì? Đây là câu hỏi không chỉ giới đầu tư đất nền mà người dân gần đây cũng rất quan tâm.
Dự án ma hay còn gọi là đất nền ảo là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc mô giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên.
Chiêu trò mà các đối tượng này thường dùng là gọi điện cho khách hàng, hẹn đến xem đất rồi nhận đặt cọc nhưng thực chất đó chỉ là đất “ảo”. Sự thật các dự án này đều là đất chưa được phép phân lô, đất quy hoạch, đất tranh chấp,…
Các mánh khóe và chiêu trò của giới “cò đất” và cả chủ đầu tư lớn như Alibaba đều rất tinh vi. Nếu bạn không phải là người sành sỏi trong mua bán nhà đất thì rất dễ bị qua mặt.
Mới đây nhất là vụ việc Công ty Hưng Thịnh đã “vẽ” dự án bán cho người dân ở Long An. Sáng ngày 4/10, hàng trăm người dân Long An kéo đến tỉnh ủy để kêu cứu. Người dân đã thanh toán đến 95% hợp đồng nhưng hoàn toàn không nhận được đất.
Các loại “đất nền ma” đáng chú ý
Dự án ma hay đất nền ma là từ dùng chung để chỉ các dự án không có thật, pháp lý mập mờ. Tuy nhiên khi xem xét về tính chất của các dự án này. Chúng ta có thể phân loại các dự án ma thành 4 loại sau:
1. Đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng
“70 – 80% những dự án đất nền được quảng cáo trên thị trường là đất cá nhân”. Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết khi được phỏng vấn trên báo Zing.vn.
Các lô đất thường được rao bán với diện tích lớn, từ khoảng 5.000 m2 đến 1 ha. Chủ yếu do các cá nhân thường lách luật về quy định diện tích tách thửa tối thiểu của đất nông, lâm nghiệp.
Các dự án đất nền “thật” hiện nay vô cùng khan hiếm. Để chuyển đổi đất nền dự án cần phải có quy hoạch và có sự tham gia, phê duyệt của cơ quan Nhà nước, được các đơn vị chức năng kiểm tra và giám sát theo từng bước. Nhiều khách hàng hoàn toàn không biết điều này, dẫn đến mua nhầm đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.
2. Đất nền chưa được phép phân lô
Thời gian gần đây, do cơn sốt đất nền ảo diễn biến phức tạp khiến nhiều địa phương đã ban hành lệnh cấm phân lô, tách thửa.
Tình trạng này xảy ra chủ yếu ở một số khu vực như: vùng ven TP.HCM, Đồng Nai, các đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Phú Quốc,…Nếu bạn đang có ý định mua đất ở khu vực này, cần xem xét kĩ đất đã được phân lô hay chưa.
Việc mua nhầm đất chưa được phép phân lô sẽ gây ra không ít khó khăn cho bạn.
- Nếu bạn là nhà đầu tư, sẽ thật khó để mua đi bán lại. Bạn sẽ rơi vào tình trạng “chôn vốn” hoàn toàn vì không thể biết “số phận” mảnh đất ấy ra sao.
- Nếu bạn là người mua để ở, bạn sẽ gặp rắc rối không ít vì đất chưa tách thửa sẽ không được cấp sổ đỏ xây dựng.
Vì lẽ đó, bạn nên lưu ý hết sức cẩn thận, tìm hiểu rõ về lô đất ở các khu vực có lệnh cấm tách thửa trước khi quyết định mua.
Nếu muốn mua đất ở khu vực Đồng Nai, bạn nên thận trọng tham khảo nhiều dự án uy tín. Một số dự án đất nền bạn có thể tham khảo như Long Thành Airport hay Long Thành Airport Village.
3. Đất nền thanh lý giá rẻ “dự án ma”
Một loại hình khác của dự án ma chính là đất nền thanh lý. Sau khi cơn sốt đất đi qua, nhiều nhà đầu tư sẽ bán lại đất nền với giá giảm so với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, nếu giá bán quá rẻ, bạn cần hết sức thận trọng.
Một số nguyên nhân khiến đất nền thanh lý với giá rẻ bất thường được xác định là: nằm ở nơi xa xôi hẻo lánh, đất đang tranh chấp, đất có pháp lý mập mờ.
Thông thường, các loại đất này được rao bán bởi sàn môi giới nhỏ hoặc môi giới cá nhân. Mánh khóe được sử dụng là lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho bạn.
Vì thế, trước khi quyết định mua, bạn nên kiểm tra kỹ sổ đỏ, rà soát kỹ hợp đồng để tránh các điều khoản bất lợi cho mình.
4. Đất quy hoạch cho công trình công cộng
Đây là một trong các chiêu trò “dự án ma” mà Công ty địa ốc Alibaba đã thực hiện. Các nhân viên môi giới sẽ tự vẽ ra dự án để chào bán. Các dự án ma này thường được chọn ở vị trí đẹp như gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ…và rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.
Thậm chí, bạn còn được dẫn đến xem trực tiếp khu đất dự án. Tại đây, một màn kịch người mua kẻ bán tấp nập sẽ được dựng lên để bạn tin rằng đất tốt. Thế nhưng sau khi đã đặt cọc, thậm chí là thanh toán đợt 1, bạn mới vỡ lẽ đây là đất ảo.
Hầu hết các lô đất là đất quy hoạch cho các công trình công cộng hoặc đất chưa được phê duyệt. Lúc này bạn chẳng còn cách nào khác là đến công ty đòi tiền và nghe những lời hứa hẹn. Mất tiền bạc, tốn công sức nhưng chưa chắc thu hồi được.
3 cách nhận biết “dự án ma” dễ dàng
Trước muôn vàn dự án ma với đủ loại hình, đủ chiêu thức thế này không khỏi khiến chúng ta giật mình. Sự thật thì dự án ma luôn tồn tại trong ngành bất động sản. Điều cần thiết là bạn phải hết sức thận trọng, biết cách nhận biết để không mua nhầm.
Cách 1: Đừng tin vào giá rẻ và lợi nhuận cao
Theo chuyên gia Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định: Đất tách thửa có thể chuyển đổi thì không bao giờ có giá quá rẻ.
Đối với thị trường đất nền TP.HCM, giá đất vùng ven dao động từ 5-7 triệu/m2, đất trung tâm lên đến cả trăm triệu/m2.
Đặc biệt, nếu là một nhà đầu tư khôn ngoan, bạn nên nắm bắt thị trường lợi nhuận đất nền. Đừng nên tin vào những “lời đường mật” về lợi nhuận lên đến 30 – 50%. Thực chất từ cuối năm 2018, thị trường đất nền nhiều biến động, lợi nhuận tối đa chỉ khoảng 10 -15% cho dự án đất nền.
Cách 2: Xem xét kỹ hạ tầng
Hầu hết các dự án ma thường không đảm bảo điều kiện theo đúng quy định Nhà nước về xây dựng hạ tầng.
Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m. Trong khi đó, quy định của Nhà nước về yêu cầu đường tối thiểu là 8m.
Ngoài ra, hệ thống hạ tầng của các dự án này thường không đảm bảo về điều kiện theo đúng quy định của Nhà nước về xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán nền. Ví dụ, nhiều dự án chỉ làm đường sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp 4-6 m, trong khi yêu cầu đường tối thiểu là 8 m.
Luật sư Trần Anh Tài khi được Zing.vn phỏng vấn có chia sẻ về điều này. Ông cho biết theo quy định dự án phân lô bán nền phải đảm bảo hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây nhà ở. Cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải mới được phân lô bán nền.
Nếu dự án bạn định mua chưa đảm bảo về yếu tố hạ tầng này, bạn nên xem xét và tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định mua đất.
Cách 3: Kiểm tra giấy tờ, pháp lý rõ ràng
Theo quy định Nhà nước, để thành lập dự án đất nền cần phải có giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Các dự án ma sẽ không có các giấy phép này. Hầu hết đều là cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.
Ngoài ra, khi rao bán dự án ma, đối tượng môi giới thường sử dụng sổ đỏ giả. Bạn cũng nên biết cách kiểm tra sổ đỏ giả để có thể đối phó với các mánh khóe này.
Tình trạng các dự án ma tràn lan không còn quá xa lạ. Trước khi cơ quan nhà nước vào cuộc, bạn nên tự bảo vệ chính mình bằng cách cẩn trọng trong giao dịch. Nên dùng các cách nhận biết dự án ma để kiểm tra dự án trước khi đặt bút ký kết hợp đồng mua bán. Để đầu tư bất động sản sinh lời, hãy là một nhà đầu tư khôn ngoan.
